Журнал "Империя недвижимости", май 2017 -интервью с Дмитрием Большаковым
Чтобы офисный продукт был успешным, его надо делать более интересным и наполнять бонусными опциями.
10 лет назад на улице Никитинской состоялось открытие первого из офисных центров «БиК». Тогда рынок коммерческой недвижимости только проходил этап становления, и все возникавшие проблемы считались «болезнями роста».
Однако сегодня данный сегмент сталкивается с гораздо более серьезными вызовами. Какова их природа и каким образом возможно с ними справиться, «ИН» обсудил с руководителем компании «БиК» Дмитрием Большаковым.
Насколько тяжелее кризисные процессы сказались на офисной недвижимости по сравнению с жилой?
Дмитрий Большаков: Начнем с того, что мотивация спроса у этих сегментов кардинально отличается. Рынок жилья опирается на жизненные потребности человека. Люди женятся, разводятся, делят имущество, рожают детей, перевозят родителей, приезжают на учебу. С коммерческой недвижимостью ситуация намного хуже. Потому что офис (тем более высокого класса) не относится к сфере необходимого. На сегодняшний день большинству предпринимателей достаточно офиса категории D стоимостью 250 руб. за кв.м. И они попросту не испытывают потребности в премиальных площадях по 1000 руб. за кв.м. В целях экономии многие готовы примириться с тем, что отделка фасада будет хуже или придется ехать дополнительно 5-7 остановок. Основы сегодняшнего кризиса закладывались еще несколько лет назад, когда анонсировались и запускались масштабные и амбициозные проекты. Уже тогда, в благополучные годы, высказывались сомнения, что мощностей воронежского бизнеса не хватит для освоения колоссального офисного фонда. Тем более не приходится рассчитывать на стабильный спрос в контексте нерастущего рынка.
Как изменился воронежский рынок коммерческой недвижимости за последние 10 лет? Возможно ли выделить какие-то характерные закономерности?
Дмитрий Большаков: Безусловно, за эти 10 лет произошли огромные перемены. Достаточно сказать о том, как было переосмыслено значение парковки. Сейчас ее наличие – едва ли не главное требование к офисному центру. Но когда мы начинали, о парковках вообще никто не думал: офисы и без того прекрасно разбирались, да и автомобилей было меньше, а мест на улицах больше.
Исходя из анализа опыта западных стран можно сделать вывод, что в эволюции офисной инфраструктуры может произойти очередной виток, когда горожане частично пересядут на мотоциклы, велосипеды, общественный транспорт, легкое метро. Воронежская мэрия и областное правительство прорабатывают идею и платных парковках в центре. Это позволит не только разгрузить центр города от автомобильных потоков, но и по-другому взглянуть на проблему обеспеченности деловых центров парковочными местами. Если раньше у нас не было паркингов, сегодня отмечается острая необходимость в них, а спустя какое-то время может сложиться ситуация, когда они будут восприниматься концептуально иначе, и спрос на них снизится.
Какой вызов является наиболее критичным сегодня?
Дмитрий Большаков: Самыми главными вызовами являются дефицит арендаторов и «ценовые ножницы». Дорожают обслуживание, газоснабжение, энергоснабжение, но при этом цену квадратного метра поднять невозможно. Потому что спрос остается низким и направлен на самый экономичный сегмент. К слову, схожая ситуация наблюдается и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости: торговом и особенно гостиничном. В крупных отелях средняя заполняемость составляет 15-20%. И это неудивительно, с учетом того, что в нашем регионе есть всего несколько объектов, представляющих определенную туристическую ценность – Каменные мост, замок принцессы Ольденбургской, гостиница «Бристоль», модель корабля «Гото Предестинация», Дивногорье, Костенки. Но туристы из Лондона ради них не поедут к нам. А больше показать нечего. Возникает вопрос: где найти аудиторию для отелей представительского класса? Только бизнес-туризм. В то же время с хостелами такой проблемы не возникает. Спрос на них остается достаточно стабильным.
Оставляет ли рынок какие-то предпосылки для появления новых офисных проектов?
Дмитрий Большаков: Ситуация в сегменте офисной недвижимости крайне тяжелая. Запуск новых центров сопряжен с большими рисками. Еще в 2013 году стоял вопрос: откуда взять тысячи фирм, чтобы заполнить имеющиеся офисные помещения? Как показывает наш опыт, средняя площадь арендуемого помещения в целом соответствует средней площади квартиры и составляет 50-60 кв.м. Если разделить весь имеющийся фонд офисной недвижимости на эту цифру, то мы должны констатировать, что для его заполнения нужно 3500-5000 компаний. И это только в центре города. А ведь активно реконструируются многочисленные заводоуправления на периферии: в районе улицы Солнечной, на левом берегу и т.д. Зачастую модернизация таких площадей носит минимальный объем, и они сразу идут на пополнение категории С и D. К этому нужно прибавить постоянный технологический upgrade. Фактически сегодня вы можете без особых трудностей разместить весь функционал офиса в вашем айфоне. Из инфраструктурной единицы он постепенно превращается в имиджевую, выполняя роль штаб-квартиры, места, «куда можно прийти». В некоторых случаях люди полностью отказываются от офисов. Мне довелось контактировать с довольно крупной фармацевтической компанией. Мы предложили им арендовать офис в одном из наших центров. Но они сказали: мы встречаемся кустовым образом два раза в неделю, обедаем в кафе, быстро обмениваемся информацией и разъезжаемся. Со временем компаний, выбирающих такой путь, станет больше. Поэтому я считаю, что на сегодняшний день рынок офисной недвижимости переполнен. Целесообразность в строительстве новых площадей, на мой взгляд, практически исчерпана.
Что управляющие компании могут предпринять в отношении существующего фонда офисных площадей?
Дмитрий Большаков: Заполнять на более привлекательных условиях. По моему мнению, на текущий момент оптимальная цена для офиса категории В колеблется от 600 до 650 рублей за кв.м. плюс операционные платежи (в зависимости от потребляемых услуг). Последние составляют от 100 до 250 руб. Таким образом, эффективная ставка находится в коридоре от 780 до 900 руб. за кв.м. Данный показатель, конечно, серьезно зависит от площади. Для офисов характерна та же закономерность, что и для жилой недвижимости (как известно, в однокомнатной квартире квадратный метр дороже, чем в трехкомнатной). В то время самыми востребованными (40-50% от всех заявок) остаются помещения площадью 15-20 кв.м. Чаще всего приходится слышать запрос: «Дайте нам комнату». Те, кто оставляет заявки в 1000 кв.м. – это эксклюзивные клиенты. Не будет преувеличением сказать, что таких компаний в городе всего несколько десятков, и всего лишь у считанных единиц их них возникает потребность в новом офисе.
Офисным центрам приходится конкурировать не только друг с другом, но также с индустриальными парками, которые становятся все более популярными у арендаторов. За счет каких факторов можно остановить «перетекание» резидентов?
Дмитрий Большаков: Главное преимущество бизнес-центров – это их локация. Практически весь офисный фонд категории А и В сосредоточен в центральной зоне со сложившейся городской инфраструктурой. В то же время индустриальные парки расположены на развивающихся территориях, которые только предстоит освоить.
Может ли под воздействием кризиса измениться функционал бизнес-центров?
Дмитрий Большаков: Безусловно, если это будет продиктовано рынком и временем. Сейчас мы уже идем по этому пути. Если раньше в структуре комплексов точки питания были совсем небольшими или отсутствовали вовсе, то теперь мы предусматриваем наличие кафетерия, чтобы был виден этот аспект в качестве плюса. Кроме того, на каждом этаже будут помещения общего пользования, за которые не надо платить, оборудованные микроволновками и холодильниками. В одном из офисных зданий мы запланировали размещение финтес-центра. Не выходя на улицу, можно будет позаниматься в зале. Также начнет работу 25-метровый полноценный бассейн. В любом случае, чтобы офисный продукт был успешным, его надо делать более интересным и наполнять бонусными опциями.
Несмотря на сложную ситуацию, на рынке не отмечается массовой распродажи офисов. Чем это объясняется?
Дмитрий Большаков: Тем, что офисы у нас строились по двум принципам. Во-первых, инвесторы строили самостоятельно и на собственные средства. Это своего рода аналог рентного бизнеса, распространенного на Западе.
В силу нашей ментальности у нас мало доверяют акциям и облигациям. Недвижимость в этом плане всегда пользовалась преимуществом. Доля таких проектов составляет около 30%. А 70% офисных центров построено на кредитные деньги.
Пока расчет не завершился, банки, как правило, готовы идти на компромисс, пролонгировать, рефинансировать и реструктурировать кредит. В крайнем случае, они могут получить часть объекта в счет погашения. Но пока «точка Икс», когда офисные площади начнут массово переходить в собственность банков, еще не наступила.