(473) 206-52-52

Журнал "Империя недвижимости", апрель 2017 -интервью с Дмитрием Большаковым

Задача власти – в равномерном распределении бюджетных ресурсов между расселяемыми кварталами и застройщиками.

«БиК» стал одним из первых застройщиков в городе, приступивших в реализации проектов в сфере реконструкции ветхого и аварийного жилья. Свое видение данной проблематики и возможные сценарии работы с ней в интервью «ИН» изложил руководитель компании Дмитрий Большаков.

Депутаты государственной думы предложили распространить на другие регионы инициативу мэра Москвы Сергея Собянина на сносу домов первого периода индустриальной застройки. Насколько это актуально для Воронежа? Располагает ли город ресурсами и возможностями для столь масштабного проекта?

Дмитрий  Большаков: То, что это нужно и актуально, сомнений не вызывает. Однако, в рамках воронежских реалий данный вопрос связан с другой категорией объектов. Применительно к Москве речь идет о пятиэтажных домах – «хрущевках». Их много и у нас, но пока что они остаются вне поля зрения застройщиков и муниципальных властей. Исключением являются только форс-мажорные случаи – такие, как авария в доме на улице Пешестрелецкая. Но в плановом порядке пятиэтажные здания в Воронеже не сносились. Сомневаюсь также, что их будут сносить в ближайшее время, поскольку это экономически не целесообразно. Большое количество подлежащих расселению квартир сделает участок чрезвычайно дорогим. Освоить его под силу лишь крупному инвестору, планирующему возвести там объект премиального класса, или органам, имеющим достаточное государственное финансирование, как это происходит в Москве. В Воронеже девелоперы не будут сносить пятиэтажные кварталы по причине должного экономического эффекта. А городской и региональный бюджеты не располагают для этого необходимыми финансовыми ресурсами.

Соответственно, в нашем регионе программы по реконструкции сосредоточены на двухэтажных домах. Это огромный фонд. Для первого этапа реконструкции сформировано и заявлено 23 территории. Всего же их насчитывается порядка 45.

Что собой представляют данные территории? Вчера она были окраинами, а сегодня – уже ближние подступы к центру. Скажем, улица 9 Января, где мы ведем работы, в советское время являлась удаленным районом. Но в связи с тем, что город расширился практически до Придонского, его позиционирование изменилось. Теперь это всего 3-4 остановки от центра города. Или рассмотрим улицу Ленинградская. Когда-то в советский период писали «Левый берег не предлагать». Сейчас мы видим, что левый берег активно развивается, и улица Ленинградская наряду с Ленинским проспектом считаются центром Левобережного района.

Большинство предназначенных для расселения домов были построены после войны хозспособом – то есть самими жителями, объединенными в кооперативы.

Средства и материалы им предоставляли исполкомы. Часть домов возводилась военнопленными. И, наконец, третья категория жилья строилась ведомственными предприятиями (например, Пивзаводом, СК и т.д.). Весь этот послевоенный фонд был рассчитан на 20-30 лет эксплуатации. А между тем, у нас скоро 75-я годовщина Победы. Такие дома уже устарели физически и опасны для проживания. Кроме того, в них и вокруг них образуется криминогенная среда: наркомания, притоны, нелегальная продажа алкоголя, самогоноварение. Этот «гнойный нарыв» нужно вырезать из тела города.

И, безусловно, тема реконструкции ветхого фонда тесно связана с заботой об инвестиционной привлекательности города. Многие из аварийных домов расположены вдоль основных магистралей. Когда потенциальные инвесторы приезжают в Воронеж, то у них складывается явно не лучшее впечатление. И, напротив, благоустроенные улицы с красивыми домами будут лучшим доказательством того, что город живет и развивается, и в его экономику стоит вкладывать средства.

Каким образом можно мотивировать застройщиков заняться освоением столь непростых площадок?

Дмитрий Большаков: В любом действии должны лежать экономическая целесообразность и здравый смысл. То, что ветхие кварталы нужно сносить, - это очевидно. Но на их месте необходимо построить то, что позволит компенсировать затраты и получить хотя бы минимальную рентабельность в 10%, обеспечивающую нормальную работу предприятия. Достичь этого возможно только построив дома большой этажности. Однако здесь возникает противоречие с существующими нормами плотности застройки. Поэтому необходим какой-то разумный компромисс. Полагаю, что для территорий подлежащих расселению можно ввести специальные зоны с определенным повышением предельных параметров допустимого строительства.

Также принципиально важно, чтобы бюджетные средства, которые выделены под снос аварийного жилья, распределялись равномерно. Нельзя допускать ситуацию, когда на участке, где работает одна компания, муниципалитет сносит 8 домов из 10, а на участке другой компании – всего 2 из тех же 10 или вовсе перекладывает все расходы на инвестора. Максимально должен быть задействован механизм государственно-частного партнерства. Оптимальным сценарием было паритетное распределение издержек. Если на участке есть 10 домов, муниципалитет сносит 2-3 из них и объявляет конкурс.

Организация, предложившая лучшие условия, строит на месте двух снесенных домов первую очередь нового жилого комплекса, а остальные уже расселяет за свой счет. Задача власти заключается в том, чтобы дозированно оказать поддержку всем участникам рынка, а не концентрировать на нескольких площадках. В противном случае затормозится развитие остальных кварталов, а их жильцы лишаться права выбора. Тем самым создаются поводы для роста социальной напряженности. Людей, которые проживают на тех же Ленинградской и 9 Января, переселяют (в том числе через суд) в Шилово. Вместо селитебной зоны, где есть полностью сложившаяся социальная и транспортная инфраструктура, они оказываются в районах, где все это появится, возможно, спустя годы. Не будем забывать о потерях в стоимости квадратного метра при таком переезде. Предлагаемый нами вариант позволяет избежать такой ситуации.

На освобожденном участке мы строим стартовый дом, сдаем его в эксплуатацию, после чего в него переселяются жильцы следующего старого аварийного дома. Когда люди переселяются всего на 50 метров от своего прежнего жилья, никаких проблем не возникает.

В то же время не все жители определенных к расселению домов рады реконструкции. Они дорожат историей того места, на котором живут, и сложившимися отношениями с соседями. Им нравится комфортный малоэтажный профиль этих кварталов. Многих не устраивает, что им придется сменить пусть ветхое, но все же кирпичное жилье на панельное. Что могло бы успокоить таких жильцов?

Дмитрий Большаков: Разумеется, очень часто приходится сталкиваться с эмоциональными трудностями при расселении. Жители имеют полное право на такую позицию. И мы стараемся идти навстречу и в итоге всегда находим компромисс.

За весь период нашей работы в этом сегменте (в общей сложности компания «БиК» предоставила новое жилье для 143 семей) лишь двое жителей пытались по спекулятивным соображениям блокировать расселение.

Дома, действительно, могут быть одного года постройки, но абсолютно разного физического состояния. Нам попадались предельно аварийные здания, буквально с земляными полами, опасные для проживания в них людей. Вместе с ем, совершенно очевидно, что возводить на их месте панельные дома – в каком-то смысле преступление перед архитектурой, городом и обществом. Ведь это магистрали города с миллионным населением, столицы Черноземья.

На мой взгляд, жилые комплексы, которыми замещаются ветхие кварталы, необходимо строить из кирпича или из новых инновационных материалов с применением алюкобондов, навесных и керамогранитных фасадов – на усмотрение главного архитектора или художника.

Мы сейчас говорим о сносе кварталов послевоенной постройки. Однако многие урбанисты и архитекторы обращают внимание, что пора сносить панельные микрорайоны современной застройки. Согласны ли вы с этим мнением?

Дмитрий Большаков: Один из самых страшных вопросов для города – состояние панельных домов первой серии, расположенных, в частности, по Московскому проспекту и в районе памятника Славы. Они были рассчитаны на 30-35 лет. И этот сок уже прошел. Когда наступит «час икс», сказать сложно. Масштаб очень серьезный – в каждом из таких стандартных домов минимум по 144 квартиры. Мы имеем дело с настоящей «бомбой замедленного действия». По моим подсчетам остается максимум 15-20 лет, чтобы найти решение данной проблемы.

В период кризиса едва ли не самой болезненной темой для девелоперов остается маржинальность строительства. С какими вызовами вы сталкиваетесь в этом плане? И какими параметрами должно обладать новое жилье, чтобы представлять интерес инвестора?

Дмитрий Большаков: Сегодняшнюю ситуацию на рынке можно представить в виде «ножниц». Практически все факторы, влияющие на ход строительства – материалы, бетон, кирпич, арматура, логистическая составляющая растут в цене. Прибавим к этому дополнительные обязательства по 214-ФЗ.

Из-за недобросовестных застройщиков сильно возросли расходы на страхование: каждый договор предполагает отчисление в страховые фонды в размере 20-50 тыс.рублей.

В то же время конечный продукт – метр квадратный – проседает в цене. Покупательская способность пусть и не полностью утрачена, но значительно снизилась.

Возникает вопрос: кто же будет сносить дома на падающем рынке? У государства также не хватает средств чтобы финансировать все направления. Единственный выход в грамотном распределении между девелоперами имеющихся ресурсов и льгот.

Экономика строительства на территориях ветхого фонда, в сущности, определяется одним параметром: площадь сносимого жилья не должна превышать 8-10% площади возводимого на его месте. Предположим, стоит задача расселить двухэтажный дом. Это 12 квартир по 65 кв.м.каждая. Т.е. в общей сложности почти 800 кв.м. Следовательно, чтобы получить хотя бы минимальную рентабельность, необходимо построить здесь 8000-10000 кв.м. нового жилья.

Без сомнения, осваивать свободные площадки гораздо легче и прибыльнее. Но доступ к ним есть не у всех застройщиков. В конце концов, как сказал Черчилль: «Идите по самому сложному пути – там вы встретите меньше всего конкурентов».